En cas d'insalubrité

 

Tout logement insalubre est indécent mais tout logement indécent n'est pas insalubre. Il existe différents degrés d'habitat dégradé, et toutes les situations ne relèvent pas de l'insalubrité contrairement à ce que l'on entend fréquemment.

 

A chaque notion correspond un mode opératoire différent (exemple : la décence relève d'une procédure devant les tribunaux judiciaires - l'insalubrité relève d'une procédure administrative - le péril relève du pouvoir de police du maire).

 

La frontière entre l'insalubrité et la non-décence est ténue et il existe des passerelles (dans les définitions comme dans les procédures), ce qui ne simplifie pas la compréhension des dispositifs.


N'hésitez pas à consulter un juriste de l'ADIL
avant d'engager toute procédure amiable ou judiciaire.

 

Les différentes phases de l'habitat dégradé

 

Les différentes phases étudiées ci-dessous relèvent de situations dans lesquelles le locataire est lié par un contrat de location avec son propriétaire.

 

Mauvais entretien

 

Le locataire est tenu à l'entretien courant du logement. Un mauvais entretien du logement ne peut pas être mis à la charge du propriétaire.

 

Réparations locatives à la charge du locataire

 

Toutes les menues réparations et réparations d'entretien courant sont du ressort du locataire (décret n°87-712 du 26 août 1987).

 

Grosses réparations incombant au propriétaire

 

Le propriétaire prend en charge les réparations importantes, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.

 

Logement indécent

 

L'indécence d'un logement relève des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La notion de décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 - plaquette sur le logement décent). Les litiges relatifs à la décence relèvent du tribunal d'instance. Le juge d'instance, à la demande du locataire, apprécie l'éventuel défaut de décence, détermine la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d'exécution. Il appartiendra au locataire d'apporter la preuve de la non décence par tout moyen.

 

L'action judiciaire engagée sur le fondement de la non décence du logement ne peut conduire à une réduction du loyer qu'à défaut d'exécution des travaux prescrits dans le jugement (ou impossibilité physique de réaliser les travaux, par exemple, si la non décence tient à la hauteur du plafond ou à la surface des pièces). Par ailleurs, le locataire ne peut pas, de lui-même, cesser de payer son loyer. Seul le juge pourra l'y autoriser.

 

Manquement à l'hygiène et à la salubrité de l'habitat

 

Dans le cadre de son pouvoir de police générale (art. L.2212-2 du code général des collectivités territoriales), le maire est tenu d'intervenir afin de veiller à la sécurité de sa commune et au respect du Règlement Sanitaire Départemental (RSD). Le RSD définit des normes en matière de configuration des locaux d'habitation (dimensions des pièces à vivre, fenêtres...) des règles relatives à l'hygiène, de sécurité, et l'entretien des bâtiments.

 

Immeuble menaçant ruine, le Péril

 

Les immeubles menaçant ruine relèvent de la police du maire (art. L.511-1 et suivants du CCH). La procédure de péril concerne tout élément bâti (murs, immeuble occupé ou non, partie d'immeuble) et les désordres constatés doivent porter atteinte à la solidité de l'édifice, ou de certains de ses éléments, intérieurs ou extérieurs, et créer un risque pour la sécurité des occupants et/ou du public. Ils doivent par ailleurs être liés à des facteurs non naturels, c'est à-dire qu'ils doivent trouver leur origine dans une déficience de l'immeuble lui-même, ou d'un immeuble voisin, ou encore dans toute construction, telle que des éléments de voirie ou de réseaux. Le bâtiment peut être vide d'occupants mais créer un risque pour les usagers des voies, les voisins, ou de toute personne susceptible de pénétrer à l'intérieur de l'immeuble.

 

Logement insalubre

 

La lutte contre l'habitat insalubre est une compétence du préfet. La notion d'insalubrité concerne des menaces pour la santé causées par l'indignité de l'habitat. L'insalubrité sera appréciée à l'occasion d'une visite / enquête des lieux et relève de la compétence d'un agent assermenté de l'ARS ou du service communal d'hygiène et de santé (SCHS).

 

Indécence

 

Actions à mener

 

Adresser un courrier recommandé avec AR au propriétaire/bailleur l'informant des désordres et lui demander de mettre le logement en conformité

 

Face au refus ou silence du propriétaire/bailleur à la suite du premier courrier, lui adresser une lettre de mise en demeure en recommandé avec AR.

 

Courrier informant l'organisme versant l'allocation logement (CAF, MSA).

 

Recours

 

Amiable : Saisine de la Commission Départementale de conciliation (CDC) par lettre recommandée avec accusé de réception. Saisine d'un conciliateur de justice.

 

Judiciaire : Saisine du Tribunal d'Instance pour demander la mise en conformité du logement.

 

Sanctions encourues

 

Réalisation de travaux pour la mise en conformité du logement. Réduction ou une suspension de loyer, avec ou sans consignation, le temps que les travaux soient effectués. Le locataire ne peut pas le faire de lui-même, seul le juge pourra l'y autoriser. Réparation du trouble de jouissance subi du fait de l'indécence. Le relogement n'est pas une sanction de l'indécence.

 

Manquement à l’hygiène et à l’insalubrité

 

Actions à mener

 

Adresser un courrier recommandé avec AR au propriétaire / bailleur l'informant des désordres et lui demander de mettre le logement en conformité.

 

Face au refus ou silence du propriétaire / bailleur à la suite du premier courrier, lui adresser une lettre de mise en demeure en recommandé avec AR.

 

Requête écrite au Service Communal d'Hygiène ou au Maire mentionnant les désordres.

 

Recours

 

Constat de l'état du logement par les services compétents désignés par le Maire ou par le Maire, lui-même.

 

Un rapport est rédigé, à la suite de cette visite, qui liste les manquements au Règlement Sanitaire Départemental (RSD).

 

Courrier de mise en demeure de respecter les normes et notamment celles du RSD est est envoyé par le Maire au propriétaire.

 

Si les travaux ne sont pas faits, le Maire peut prendre un arrêté municipal d'injonction.

 

Sanctions encourues

 

A défaut de réalisation des travaux, un procès-verbal d'infraction peut-être dressé et sera transmis au Préfet.

 

Contravention de 3ème classe donnant lieu à une amende (compétence du Tribunal de Police)

 

Péril ordinaire / péril imminent

 

Actions à mener

 

Adresser un courrier recommandé avec AR au propriétaire/bailleur l'informant des désordres et lui demander de mettre le logement en conformité.

 

Face au refus ou silence du propriétaire/bailleur à la suite du premier courrier, lui adresser une lettre de mise en demeure en recommandé avec AR.

 

Requête écrite au Service Communal d'Hygiène ou au Maire mentionnant les désordres.

 

Recours

 

Evaluation du logement nécessaire à sa qualification par les services compétents (Maire ou Service Communal d'Hygiène).

 

Courrier informant les propriétaires des faits constatés.

 

Par arrêté, le Maire met en demeure le propriétaire de faire les réparations nécessaires.

 

Notification de l'arrêté aux propriétaires et aux occupants.

 

Rapport constatant la réalisation ou non des travaux prescrits.

 

Sanctions encourues

 

Suspension du contrat de location et des loyers à compter de la notification de l'arrêté jusqu'à la réalisation des travaux et la levée de l'arrêté de péril.

 

En fonction de chaque situation, il peut y avoir un droit à l'hébergement provisoire ou au relogement.

 

Insalubrité remédiable / Insalubrité irrémédiable

 

Actions à mener

 

Adresser un courrier recommandé avec AR au propriétaire/bailleur l'informant des désordres et lui demander de mettre le logement en conformité.

 

Face au refus ou silence du propriétaire/bailleur à la suite du premier courrier, lui adresser une lettre de mise en demeure en recommandé avec AR.

 

Requête écrite au Service Communal d'Hygiène ou au Maire mentionnant les désordres.

 

Recours

 

Un rapport d'enquête est établi par l'Agence Régionale de Santé sur le logement concerné.

 

Saisine du CODERST, qui se prononcera sur la réalité de l'insalubrité, sur son caractère remédiable ou irrémédiable.

 

Le Préfet est lié par l'avis du CODERST.

 

L'arrêté d'insalubrité est ensuite notifié aux propriétaires, transmis au maire de la commune concernée.

 

Le propriétaire devra effectuer les travaux, à défaut ils seront réalisés d'office par le Maire.

 

Sanctions encourues

 

Suspension du contrat de location et des loyers à compter de la notification de l'arrêté jusqu'à la réalisation des travaux et la levée de l'arrêté de péril.

 

En fonction de chaque situation, il peut y avoir un droit à l'hébergement provisoire ou au relogement.